{"id":7021,"date":"2018-07-30T15:27:15","date_gmt":"2018-07-30T13:27:15","guid":{"rendered":"https:\/\/www.syneval.fr\/?page_id=7021"},"modified":"2024-01-03T10:56:42","modified_gmt":"2024-01-03T09:56:42","slug":"changer-de-syndic","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/preprod.syneval.com\/preprod\/courtier-en-syndic-de-copropriete\/changer-de-syndic\/","title":{"rendered":"Comment faire pour changer de syndic ?"},"content":{"rendered":"\t\t<div data-elementor-type=\"wp-page\" data-elementor-id=\"7021\" class=\"elementor elementor-7021\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<section class=\"elementor-section elementor-top-section elementor-element elementor-element-574d365 elementor-section-boxed elementor-section-height-default elementor-section-height-default\" data-id=\"574d365\" data-element_type=\"section\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-container elementor-column-gap-default\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-column elementor-col-100 elementor-top-column elementor-element elementor-element-4a4c2ca\" data-id=\"4a4c2ca\" data-element_type=\"column\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-widget-wrap elementor-element-populated\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-ed15e64 elementor-widget elementor-widget-image\" data-id=\"ed15e64\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"image.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t<style>\/*! elementor - v3.18.0 - 20-12-2023 *\/\n.elementor-widget-image{text-align:center}.elementor-widget-image a{display:inline-block}.elementor-widget-image a img[src$=\".svg\"]{width:48px}.elementor-widget-image img{vertical-align:middle;display:inline-block}<\/style>\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"1536\" height=\"929\" src=\"https:\/\/preprod.syneval.com\/preprod\/wp-content\/uploads\/2023\/06\/architecture-syneval-1536x929.jpg\" class=\"attachment-1536x1536 size-1536x1536 wp-image-13163\" alt=\"architecture-syneval\" srcset=\"https:\/\/preprod.syneval.com\/preprod\/wp-content\/uploads\/2023\/06\/architecture-syneval-1536x929.jpg 1536w, https:\/\/preprod.syneval.com\/preprod\/wp-content\/uploads\/2023\/06\/architecture-syneval-300x182.jpg 300w, https:\/\/preprod.syneval.com\/preprod\/wp-content\/uploads\/2023\/06\/architecture-syneval-1024x620.jpg 1024w, https:\/\/preprod.syneval.com\/preprod\/wp-content\/uploads\/2023\/06\/architecture-syneval-768x465.jpg 768w, https:\/\/preprod.syneval.com\/preprod\/wp-content\/uploads\/2023\/06\/architecture-syneval-2048x1239.jpg 2048w, https:\/\/preprod.syneval.com\/preprod\/wp-content\/uploads\/2023\/06\/architecture-syneval-2000x1210.jpg 2000w\" sizes=\"100vw\" \/>\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<section class=\"elementor-section elementor-top-section elementor-element elementor-element-7b4a10b2 elementor-section-boxed elementor-section-height-default elementor-section-height-default\" data-id=\"7b4a10b2\" data-element_type=\"section\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-container elementor-column-gap-default\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-column elementor-col-100 elementor-top-column elementor-element elementor-element-6e7320d8\" data-id=\"6e7320d8\" data-element_type=\"column\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-widget-wrap elementor-element-populated\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-5446727a elementor-widget__width-initial elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"5446727a\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t<style>\/*! elementor - v3.18.0 - 20-12-2023 *\/\n.elementor-widget-text-editor.elementor-drop-cap-view-stacked .elementor-drop-cap{background-color:#69727d;color:#fff}.elementor-widget-text-editor.elementor-drop-cap-view-framed .elementor-drop-cap{color:#69727d;border:3px solid;background-color:transparent}.elementor-widget-text-editor:not(.elementor-drop-cap-view-default) .elementor-drop-cap{margin-top:8px}.elementor-widget-text-editor:not(.elementor-drop-cap-view-default) .elementor-drop-cap-letter{width:1em;height:1em}.elementor-widget-text-editor .elementor-drop-cap{float:left;text-align:center;line-height:1;font-size:50px}.elementor-widget-text-editor .elementor-drop-cap-letter{display:inline-block}<\/style>\t\t\t\t<p><span style=\"font-weight: 400;\">Changer de syndic a pendant longtemps \u00e9t\u00e9 per\u00e7ue comme un projet difficile \u00e0 concr\u00e9tiser et surtout tr\u00e8s chronophage : quels syndics de copropri\u00e9t\u00e9 solliciter ? Comment comparer leurs organisations ? Comment analyser leurs contrats de syndic ? Face \u00e0 ces difficult\u00e9s, les copropri\u00e9taires, en particulier les membres du conseil syndical, abandonnaient le plus souvent ce projet.<\/span><\/p><p><span style=\"font-weight: 400;\">Les choses ont beaucoup \u00e9volu\u00e9 au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es\u00a0:<\/span><\/p><ul><li style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"font-weight: 400;\">Le m\u00e9tier de <a href=\"https:\/\/www.syneval.fr\/courtier-en-syndic-de-copropriete\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">courtier en syndic<\/a> a \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9 en 2011, facilitant grandement la comparaison des offres entre les diff\u00e9rents cabinets de syndic.<\/span><\/li><li style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"font-weight: 400;\">La Loi ALUR est venue imposer en 2014 la mise en concurrence du mandat de syndic par le conseil syndical.<\/span><\/li><li style=\"font-weight: 400;\"><span style=\"font-weight: 400;\">La Loi Macron, entr\u00e9e en application en 2015, a fix\u00e9 la p\u00e9riodicit\u00e9 de cette obligation\u00a0: tous les 3 ans.<\/span><\/li><\/ul><p><b>Avant de proc\u00e9der \u00e0 un changement de syndic, il est n\u00e9cessaire de r\u00e9pondre \u00e0 4 questions principales\u00a0:<\/b><\/p><ol><li><span style=\"font-weight: 400;\">Quelles sont les difficult\u00e9s rencontr\u00e9es avec le syndic ?<\/span><\/li><li><span style=\"font-weight: 400;\">Quand se termine le mandat de syndic ?<\/span><\/li><li><span style=\"font-weight: 400;\">Quel type de syndic retenir\u00a0?<\/span><\/li><li><span style=\"font-weight: 400;\">Comment r\u00e9aliser l\u2019appel d\u2019offres syndic ?<\/span><\/li><\/ol>\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-cf1a8d0 elementor-widget elementor-widget-accordion\" data-id=\"cf1a8d0\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"accordion.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t<style>\/*! elementor - v3.18.0 - 20-12-2023 *\/\n.elementor-accordion{text-align:left}.elementor-accordion .elementor-accordion-item{border:1px solid #d5d8dc}.elementor-accordion .elementor-accordion-item+.elementor-accordion-item{border-top:none}.elementor-accordion .elementor-tab-title{margin:0;padding:15px 20px;font-weight:700;line-height:1;cursor:pointer;outline:none}.elementor-accordion .elementor-tab-title .elementor-accordion-icon{display:inline-block;width:1.5em}.elementor-accordion .elementor-tab-title .elementor-accordion-icon svg{width:1em;height:1em}.elementor-accordion .elementor-tab-title .elementor-accordion-icon.elementor-accordion-icon-right{float:right;text-align:right}.elementor-accordion .elementor-tab-title .elementor-accordion-icon.elementor-accordion-icon-left{float:left;text-align:left}.elementor-accordion .elementor-tab-title .elementor-accordion-icon .elementor-accordion-icon-closed{display:block}.elementor-accordion .elementor-tab-title .elementor-accordion-icon .elementor-accordion-icon-opened,.elementor-accordion .elementor-tab-title.elementor-active .elementor-accordion-icon-closed{display:none}.elementor-accordion .elementor-tab-title.elementor-active .elementor-accordion-icon-opened{display:block}.elementor-accordion .elementor-tab-content{display:none;padding:15px 20px;border-top:1px solid #d5d8dc}@media (max-width:767px){.elementor-accordion .elementor-tab-title{padding:12px 15px}.elementor-accordion .elementor-tab-title .elementor-accordion-icon{width:1.2em}.elementor-accordion .elementor-tab-content{padding:7px 15px}}.e-con-inner>.elementor-widget-accordion,.e-con>.elementor-widget-accordion{width:var(--container-widget-width);--flex-grow:var(--container-widget-flex-grow)}<\/style>\t\t<div class=\"elementor-accordion\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-accordion-item\">\n\t\t\t\t\t<div id=\"elementor-tab-title-2171\" class=\"elementor-tab-title\" data-tab=\"1\" role=\"button\" aria-controls=\"elementor-tab-content-2171\" aria-expanded=\"false\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-accordion-icon elementor-accordion-icon-left\" aria-hidden=\"true\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-accordion-icon-closed\"><i class=\"fas fa-plus\"><\/i><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-accordion-icon-opened\"><i class=\"fas fa-minus\"><\/i><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<a class=\"elementor-accordion-title\" tabindex=\"0\">Quelles sont les difficult\u00e9s rencontr\u00e9es avec le syndic ?<\/a>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<div id=\"elementor-tab-content-2171\" class=\"elementor-tab-content elementor-clearfix\" data-tab=\"1\" role=\"region\" aria-labelledby=\"elementor-tab-title-2171\"><p>Le syndic est en charge de la gestion de la copropri\u00e9t\u00e9 mais \u00e9galement de l\u2019ensemble des prestations annexes\u00a0: tenir la comptabilit\u00e9, proc\u00e9der aux appels de fonds en fonction des tanti\u00e8mes de chacun, convoquer une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale annuelle afin d\u2019approuver les comptes et de valider le budget pr\u00e9visionnel, recouvrer les charges aupr\u00e8s des copropri\u00e9taires, suivre les contrats de maintenance, suivre les travaux au sein de la r\u00e9sidence\u2026 Ces t\u00e2ches sont donc vari\u00e9es et n\u00e9cessitent des comp\u00e9tences multiples.<\/p><p>Lorsque le conseil syndical constate des difficult\u00e9s dans la gestion par le syndic de la r\u00e9sidence, il est important qu\u2019il appr\u00e9cie la performance du syndic dans sa globalit\u00e9 et non sur un point particulier. Un changement de syndic n\u2019est pas une d\u00e9cision anodine, le conseil syndical doit donc veiller \u00e0 ne pas prendre de d\u00e9cision pr\u00e9cipit\u00e9e.<\/p><\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-accordion-item\">\n\t\t\t\t\t<div id=\"elementor-tab-title-2172\" class=\"elementor-tab-title\" data-tab=\"2\" role=\"button\" aria-controls=\"elementor-tab-content-2172\" aria-expanded=\"false\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-accordion-icon elementor-accordion-icon-left\" aria-hidden=\"true\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-accordion-icon-closed\"><i class=\"fas fa-plus\"><\/i><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-accordion-icon-opened\"><i class=\"fas fa-minus\"><\/i><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<a class=\"elementor-accordion-title\" tabindex=\"0\">Quand se termine le mandat de syndic ?<\/a>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<div id=\"elementor-tab-content-2172\" class=\"elementor-tab-content elementor-clearfix\" data-tab=\"2\" role=\"region\" aria-labelledby=\"elementor-tab-title-2172\"><p>La date de fin de mandat permet d\u2019appr\u00e9cier la faisabilit\u00e9 du changement de syndic. Deux cas de figures existent\u00a0:<\/p><h3><strong>Le contrat de syndic arrive \u00e0 terme cette ann\u00e9e<\/strong><\/h3><p>Il n\u2019existe pas de tacite reconduction en mati\u00e8re de contrat de mandat de syndic, le renouvellement du syndic passe donc forc\u00e9ment par la validation en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale d\u2019un nouveau contrat de syndic. Afin de changer de syndic, il suffit donc de ne pas signer de nouveau contrat et de proposer un contrat concurrent afin d\u2019\u00e9lire un nouveau syndic. Les copropri\u00e9taires n\u2019ont donc pas \u00e0 prouver que le syndic a manqu\u00e9 \u00e0 ses obligations.<\/p><p>En cas de non renouvellement du syndic, il est important de pr\u00e9voir une candidature alternative afin que la copropri\u00e9t\u00e9 puisse toujours \u00eatre g\u00e9r\u00e9e\u00a0: le syndic est une obligation en copropri\u00e9t\u00e9. Dans le cas o\u00f9 la r\u00e9sidence se retrouve d\u00e9pourvue de syndic, elle se trouve donc en \u00ab\u00a0carence de syndic\u00a0\u00bb, le pr\u00e9sident du tribunal de grande instance statuant en r\u00e9f\u00e9r\u00e9, peut alors ordonner la d\u00e9signation d\u2019un administrateur provisoire. Ce dernier sera alors en charge d\u2019administrer la copropri\u00e9t\u00e9 mais n\u2019assurera pas une gestion au quotidien de la copropri\u00e9t\u00e9, son r\u00f4le est principalement de convoquer une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale afin de proc\u00e9der \u00e0 la nomination d\u2019un syndic. En fonction des caract\u00e9ristiques de la copropri\u00e9t\u00e9 et de l\u2019implication des copropri\u00e9taires, ces derniers peuvent opter pour un syndic de copropri\u00e9t\u00e9 b\u00e9n\u00e9vole ou bien alors pour un syndic professionnel (comme 90% des copropri\u00e9t\u00e9s).<\/p><p>Il est g\u00e9n\u00e9ralement conseill\u00e9 d\u2019\u00e9viter l\u2019extr\u00e9mit\u00e9 que constitue la mise en administration judiciaire car le co\u00fbt pour la copropri\u00e9t\u00e9 est g\u00e9n\u00e9ralement bien plus important que celui d\u2019un syndic traditionnel.<\/p><h3><em><strong>Le contrat de syndic n\u2019arrive pas \u00e0 terme cette ann\u00e9e<\/strong><\/em><\/h3><p>Le syndicat de copropri\u00e9t\u00e9 est engag\u00e9 avec le syndic et il ne peut changer de syndic qu\u2019en proc\u00e9dant \u00e0 une r\u00e9vocation du mandat de syndic actuel. La pr\u00e9cision est importante car c\u2019est alors au syndicat des copropri\u00e9taires de prouver que le syndic a manqu\u00e9 \u00e0 ses obligations. R\u00e9voquer le syndic n\u00e9cessite donc d\u2019identifier les fautes graves de ce dernier mais surtout de collecter des preuves mat\u00e9rielles\u00a0de ces manquements. Ces preuves vous serviront \u00e9ventuellement en cas de contestation de cette r\u00e9vocation par le syndic. Il est fortement conseill\u00e9 au conseil syndical d\u2019acter ces manquements, notamment par une mise en demeure du syndic en place. Si la r\u00e9vocation du syndic venait \u00e0 \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme abusive par le juge, les honoraires \u00e0 courir jusqu\u2019au terme du mandat de syndic serait alors dus.<\/p><\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-accordion-item\">\n\t\t\t\t\t<div id=\"elementor-tab-title-2173\" class=\"elementor-tab-title\" data-tab=\"3\" role=\"button\" aria-controls=\"elementor-tab-content-2173\" aria-expanded=\"false\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-accordion-icon elementor-accordion-icon-left\" aria-hidden=\"true\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-accordion-icon-closed\"><i class=\"fas fa-plus\"><\/i><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-accordion-icon-opened\"><i class=\"fas fa-minus\"><\/i><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<a class=\"elementor-accordion-title\" tabindex=\"0\">Quel type de syndic choisir ?<\/a>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<div id=\"elementor-tab-content-2173\" class=\"elementor-tab-content elementor-clearfix\" data-tab=\"3\" role=\"region\" aria-labelledby=\"elementor-tab-title-2173\"><p>La loi oblige les copropri\u00e9t\u00e9s \u00e0 mandater un syndic. 90% des copropri\u00e9t\u00e9s en France sont g\u00e9r\u00e9es par des syndics professionnels, les autres \u00e9tant g\u00e9r\u00e9es par des syndics non-professionnels (ou syndic b\u00e9n\u00e9vole). Ces derniers sont g\u00e9n\u00e9ralement indiqu\u00e9s lorsque 4 conditions sont r\u00e9unies\u00a0:<\/p><ul><li>Un ou plusieurs copropri\u00e9taires ont la possibilit\u00e9 de consacrer plusieurs heures par mois \u00e0 la gestion courante de la r\u00e9sidence et d\u2019assurer le r\u00f4le de syndic b\u00e9n\u00e9vole.<\/li><li>La copropri\u00e9t\u00e9 est de petite taille (moins de 15 lots principaux g\u00e9n\u00e9ralement).<\/li><li>La r\u00e9sidence ne comprend pas d\u2019\u00e9l\u00e9ments collectifs complexes (chaufferie, ascenseurs, gardiens\u2026).<\/li><li>La copropri\u00e9t\u00e9 est saine d\u2019un point de vue financier et n\u2019envisage pas de travaux lourds.<\/li><\/ul><p>L\u2019avantage principal du syndic b\u00e9n\u00e9vole r\u00e9side bien \u00e9videmment dans les \u00e9conomies r\u00e9alis\u00e9es sur les honoraires de syndic.<\/p><p>Notons tout de m\u00eame qu\u2019il existe depuis peu une alternative \u00e0 ces deux approches traditionnelles\u00a0: le syndic en ligne. Apparue en 2013, cette offre limite l\u2019intervention du syndic \u00e0 la tenue de la comptabilit\u00e9 et des t\u00e2ches administratives, le conseil syndical assurant notamment la r\u00e9ception des prestataires, la r\u00e9alisation des appels d\u2019offres et m\u00eame la tenue de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale (\u00e9margement de la feuille de pr\u00e9sence, vote des r\u00e9solutions, r\u00e9daction du proc\u00e8s-verbal\u2026).<\/p><\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-accordion-item\">\n\t\t\t\t\t<div id=\"elementor-tab-title-2174\" class=\"elementor-tab-title\" data-tab=\"4\" role=\"button\" aria-controls=\"elementor-tab-content-2174\" aria-expanded=\"false\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-accordion-icon elementor-accordion-icon-left\" aria-hidden=\"true\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-accordion-icon-closed\"><i class=\"fas fa-plus\"><\/i><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<span class=\"elementor-accordion-icon-opened\"><i class=\"fas fa-minus\"><\/i><\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/span>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<a class=\"elementor-accordion-title\" tabindex=\"0\">Comment r\u00e9aliser l\u2019appel d\u2019offres syndic ?<\/a>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<div id=\"elementor-tab-content-2174\" class=\"elementor-tab-content elementor-clearfix\" data-tab=\"4\" role=\"region\" aria-labelledby=\"elementor-tab-title-2174\"><p>D\u00e9cider de changer de changer de syndic n\u2019est pas chose ais\u00e9e. N\u00e9anmoins, apr\u00e8s s\u2019\u00eatre pos\u00e9 les bonnes questions, le conseil syndical a pris sa d\u00e9cision. Maintenant comment faire pour trouver le syndic id\u00e9al\u00a0?<\/p><p>Le conseil syndical a 2 options\u00a0:<\/p><h3><strong>R\u00e9aliser l\u2019appel d\u2019offres seul<\/strong><\/h3><p>Le conseil syndical doit alors identifier des syndics correspondant aux caract\u00e9ristiques de la copropri\u00e9t\u00e9 et aux besoins du conseil syndical. Apr\u00e8s avoir effectu\u00e9 cette s\u00e9lection, elle doit les recevoir, les questionner sur leurs organisations et analyser leurs contrats de syndic.<\/p><h3><strong>Se faire assister par un courtier en syndic<\/strong><\/h3><p>Le courtier en syndic sera charg\u00e9 de d\u00e9finir avec le conseil syndical le cahier des charges relatif \u00e0 l\u2019appel d\u2019offres syndic. Ce cahier des charges pr\u00e9cisera notamment les obligations contractuelles du syndic (visites, r\u00e9unions du conseil syndical, pr\u00e9sence en assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale\u2026) mais \u00e9galement le profil du cabinet (zone g\u00e9ographique, taille, services d\u00e9di\u00e9s, exp\u00e9rience des gestionnaires, extranet\u2026).<\/p><p>La d\u00e9finition d\u2019un cahier des charges pr\u00e9cis permettra au courtier d\u2019identifier les syndics les plus adapt\u00e9s aux caract\u00e9ristiques de la copropri\u00e9t\u00e9 et aux besoins exprim\u00e9s par les membres du conseil syndical.<\/p><p>Le courtier en syndic remet ensuite un rapport d\u2019appel d\u2019offres au conseil syndical, permettant \u00e0 ce dernier de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un v\u00e9ritable comparateur des syndics de copropri\u00e9t\u00e9. Ce rapport int\u00e8gre en effet plus d\u2019une centaine de points de comparaison (anciennet\u00e9 du cabinet, horaires d\u2019ouverture, qualit\u00e9 de l\u2019extranet, exp\u00e9rience des collaborateurs\u2026). Le courtier en syndic sera par ailleurs charg\u00e9 de v\u00e9rifier que les contrats propos\u00e9s soient bien conformes aux dispositions l\u00e9gales et qu\u2019ils n\u2019int\u00e8grent pas de clauses abusives.<\/p><p>Cette solution est tout \u00e0 l\u2019avantage des copropri\u00e9taires car le co\u00fbt est principalement (voire int\u00e9gralement) \u00e0 la charge du syndic retenu.<\/p><p>Apr\u00e8s avoir s\u00e9lectionn\u00e9 un syndic suite \u00e0 la mise en concurrence, un des membres du conseil syndical envoie un courrier en lettre recommand\u00e9 avec accus\u00e9 de r\u00e9ception au syndic actuel demandant l\u2019ajout du contrat de ce syndic \u00e0 l\u2019ordre du jour de la prochaine assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale. Le contrat de syndic doit forc\u00e9ment \u00eatre annex\u00e9 au courrier.<\/p><p>Le changement de syndic est g\u00e9n\u00e9ralement r\u00e9alis\u00e9 lors de l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale ordinaire mais il est \u00e9galement possible de changer de syndic lors d\u2019une assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale sp\u00e9ciale (commun\u00e9ment appel\u00e9e assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale extraordinaire).<\/p><p>L\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale se d\u00e9roule de la mani\u00e8re suivante\u00a0:<\/p><ul><li>Constitution du bureau (pr\u00e9sident, scrutateurs et secr\u00e9taire).<\/li><li>L\u2019ordre du jour est ensuite pass\u00e9 en revue, chaque r\u00e9solution faisant l\u2019objet d\u2019un vote dans l\u2019ordre mentionn\u00e9 dans la convocation.<\/li><li>Il est g\u00e9n\u00e9ralement conseill\u00e9 d\u2019approuver les comptes, cela facilitant la reprise de la copropri\u00e9t\u00e9 par le nouveau syndic.<\/li><li>Il est par ailleurs recommand\u00e9 de ne pas donner quitus au syndic afin de se m\u00e9nager la possibilit\u00e9 de faire jouer la responsabilit\u00e9 du syndic le cas \u00e9ch\u00e9ant.<\/li><li>Avant de faire proc\u00e9der au vote les r\u00e9solutions concernant le mandat de syndic, il est de coutume de laisser une dizaine de minutes au syndic en place afin de d\u00e9fendre sa candidature puis le m\u00eame temps de parole au syndic candidat afin qu\u2019il puisse se pr\u00e9senter aux copropri\u00e9taires.<\/li><li>A l\u2019issue de ces pr\u00e9sentations, les conseillers syndicaux exposent aux copropri\u00e9taires les raisons pour lesquelles ils sollicitent un changement de syndic.<\/li><li>Chaque mandat fait ensuite l\u2019objet d\u2019un vote \u00e0 la majorit\u00e9 de l\u2019article 25 de la Loi de 1965, soit la majorit\u00e9 de l\u2019ensemble des copropri\u00e9taires (pr\u00e9sents, repr\u00e9sent\u00e9s ou absents).<\/li><li>Le syndic obtenant le plus de tanti\u00e8mes est alors nomm\u00e9 syndic de la copropri\u00e9t\u00e9. Ce dernier tient ensuite l\u2019assembl\u00e9e g\u00e9n\u00e9rale jusqu\u2019\u00e0 son terme.<\/li><\/ul><\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<script type=\"application\/ld+json\">{\"@context\":\"https:\\\/\\\/schema.org\",\"@type\":\"FAQPage\",\"mainEntity\":[{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Quelles sont les difficult\\u00e9s rencontr\\u00e9es avec le syndic ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"<p>Le syndic est en charge de la gestion de la copropri\\u00e9t\\u00e9 mais \\u00e9galement de l\\u2019ensemble des prestations annexes\\u00a0: tenir la comptabilit\\u00e9, proc\\u00e9der aux appels de fonds en fonction des tanti\\u00e8mes de chacun, convoquer une assembl\\u00e9e g\\u00e9n\\u00e9rale annuelle afin d\\u2019approuver les comptes et de valider le budget pr\\u00e9visionnel, recouvrer les charges aupr\\u00e8s des copropri\\u00e9taires, suivre les contrats de maintenance, suivre les travaux au sein de la r\\u00e9sidence\\u2026 Ces t\\u00e2ches sont donc vari\\u00e9es et n\\u00e9cessitent des comp\\u00e9tences multiples.<\\\/p><p>Lorsque le conseil syndical constate des difficult\\u00e9s dans la gestion par le syndic de la r\\u00e9sidence, il est important qu\\u2019il appr\\u00e9cie la performance du syndic dans sa globalit\\u00e9 et non sur un point particulier. Un changement de syndic n\\u2019est pas une d\\u00e9cision anodine, le conseil syndical doit donc veiller \\u00e0 ne pas prendre de d\\u00e9cision pr\\u00e9cipit\\u00e9e.<\\\/p>\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Quand se termine le mandat de syndic ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"<p>La date de fin de mandat permet d\\u2019appr\\u00e9cier la faisabilit\\u00e9 du changement de syndic. Deux cas de figures existent\\u00a0:<\\\/p><h3><strong>Le contrat de syndic arrive \\u00e0 terme cette ann\\u00e9e<\\\/strong><\\\/h3><p>Il n\\u2019existe pas de tacite reconduction en mati\\u00e8re de contrat de mandat de syndic, le renouvellement du syndic passe donc forc\\u00e9ment par la validation en assembl\\u00e9e g\\u00e9n\\u00e9rale d\\u2019un nouveau contrat de syndic. Afin de changer de syndic, il suffit donc de ne pas signer de nouveau contrat et de proposer un contrat concurrent afin d\\u2019\\u00e9lire un nouveau syndic. Les copropri\\u00e9taires n\\u2019ont donc pas \\u00e0 prouver que le syndic a manqu\\u00e9 \\u00e0 ses obligations.<\\\/p><p>En cas de non renouvellement du syndic, il est important de pr\\u00e9voir une candidature alternative afin que la copropri\\u00e9t\\u00e9 puisse toujours \\u00eatre g\\u00e9r\\u00e9e\\u00a0: le syndic est une obligation en copropri\\u00e9t\\u00e9. Dans le cas o\\u00f9 la r\\u00e9sidence se retrouve d\\u00e9pourvue de syndic, elle se trouve donc en \\u00ab\\u00a0carence de syndic\\u00a0\\u00bb, le pr\\u00e9sident du tribunal de grande instance statuant en r\\u00e9f\\u00e9r\\u00e9, peut alors ordonner la d\\u00e9signation d\\u2019un administrateur provisoire. Ce dernier sera alors en charge d\\u2019administrer la copropri\\u00e9t\\u00e9 mais n\\u2019assurera pas une gestion au quotidien de la copropri\\u00e9t\\u00e9, son r\\u00f4le est principalement de convoquer une assembl\\u00e9e g\\u00e9n\\u00e9rale afin de proc\\u00e9der \\u00e0 la nomination d\\u2019un syndic. En fonction des caract\\u00e9ristiques de la copropri\\u00e9t\\u00e9 et de l\\u2019implication des copropri\\u00e9taires, ces derniers peuvent opter pour un syndic de copropri\\u00e9t\\u00e9 b\\u00e9n\\u00e9vole ou bien alors pour un syndic professionnel (comme 90% des copropri\\u00e9t\\u00e9s).<\\\/p><p>Il est g\\u00e9n\\u00e9ralement conseill\\u00e9 d\\u2019\\u00e9viter l\\u2019extr\\u00e9mit\\u00e9 que constitue la mise en administration judiciaire car le co\\u00fbt pour la copropri\\u00e9t\\u00e9 est g\\u00e9n\\u00e9ralement bien plus important que celui d\\u2019un syndic traditionnel.<\\\/p><h3><em><strong>Le contrat de syndic n\\u2019arrive pas \\u00e0 terme cette ann\\u00e9e<\\\/strong><\\\/em><\\\/h3><p>Le syndicat de copropri\\u00e9t\\u00e9 est engag\\u00e9 avec le syndic et il ne peut changer de syndic qu\\u2019en proc\\u00e9dant \\u00e0 une r\\u00e9vocation du mandat de syndic actuel. La pr\\u00e9cision est importante car c\\u2019est alors au syndicat des copropri\\u00e9taires de prouver que le syndic a manqu\\u00e9 \\u00e0 ses obligations. R\\u00e9voquer le syndic n\\u00e9cessite donc d\\u2019identifier les fautes graves de ce dernier mais surtout de collecter des preuves mat\\u00e9rielles\\u00a0de ces manquements. Ces preuves vous serviront \\u00e9ventuellement en cas de contestation de cette r\\u00e9vocation par le syndic. Il est fortement conseill\\u00e9 au conseil syndical d\\u2019acter ces manquements, notamment par une mise en demeure du syndic en place. Si la r\\u00e9vocation du syndic venait \\u00e0 \\u00eatre consid\\u00e9r\\u00e9e comme abusive par le juge, les honoraires \\u00e0 courir jusqu\\u2019au terme du mandat de syndic serait alors dus.<\\\/p>\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Quel type de syndic choisir ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"<p>La loi oblige les copropri\\u00e9t\\u00e9s \\u00e0 mandater un syndic. 90% des copropri\\u00e9t\\u00e9s en France sont g\\u00e9r\\u00e9es par des syndics professionnels, les autres \\u00e9tant g\\u00e9r\\u00e9es par des syndics non-professionnels (ou syndic b\\u00e9n\\u00e9vole). Ces derniers sont g\\u00e9n\\u00e9ralement indiqu\\u00e9s lorsque 4 conditions sont r\\u00e9unies\\u00a0:<\\\/p><ul><li>Un ou plusieurs copropri\\u00e9taires ont la possibilit\\u00e9 de consacrer plusieurs heures par mois \\u00e0 la gestion courante de la r\\u00e9sidence et d\\u2019assurer le r\\u00f4le de syndic b\\u00e9n\\u00e9vole.<\\\/li><li>La copropri\\u00e9t\\u00e9 est de petite taille (moins de 15 lots principaux g\\u00e9n\\u00e9ralement).<\\\/li><li>La r\\u00e9sidence ne comprend pas d\\u2019\\u00e9l\\u00e9ments collectifs complexes (chaufferie, ascenseurs, gardiens\\u2026).<\\\/li><li>La copropri\\u00e9t\\u00e9 est saine d\\u2019un point de vue financier et n\\u2019envisage pas de travaux lourds.<\\\/li><\\\/ul><p>L\\u2019avantage principal du syndic b\\u00e9n\\u00e9vole r\\u00e9side bien \\u00e9videmment dans les \\u00e9conomies r\\u00e9alis\\u00e9es sur les honoraires de syndic.<\\\/p><p>Notons tout de m\\u00eame qu\\u2019il existe depuis peu une alternative \\u00e0 ces deux approches traditionnelles\\u00a0: le syndic en ligne. Apparue en 2013, cette offre limite l\\u2019intervention du syndic \\u00e0 la tenue de la comptabilit\\u00e9 et des t\\u00e2ches administratives, le conseil syndical assurant notamment la r\\u00e9ception des prestataires, la r\\u00e9alisation des appels d\\u2019offres et m\\u00eame la tenue de l\\u2019assembl\\u00e9e g\\u00e9n\\u00e9rale (\\u00e9margement de la feuille de pr\\u00e9sence, vote des r\\u00e9solutions, r\\u00e9daction du proc\\u00e8s-verbal\\u2026).<\\\/p>\"}},{\"@type\":\"Question\",\"name\":\"Comment r\\u00e9aliser l\\u2019appel d\\u2019offres syndic ?\",\"acceptedAnswer\":{\"@type\":\"Answer\",\"text\":\"<p>D\\u00e9cider de changer de changer de syndic n\\u2019est pas chose ais\\u00e9e. N\\u00e9anmoins, apr\\u00e8s s\\u2019\\u00eatre pos\\u00e9 les bonnes questions, le conseil syndical a pris sa d\\u00e9cision. Maintenant comment faire pour trouver le syndic id\\u00e9al\\u00a0?<\\\/p><p>Le conseil syndical a 2 options\\u00a0:<\\\/p><h3><strong>R\\u00e9aliser l\\u2019appel d\\u2019offres seul<\\\/strong><\\\/h3><p>Le conseil syndical doit alors identifier des syndics correspondant aux caract\\u00e9ristiques de la copropri\\u00e9t\\u00e9 et aux besoins du conseil syndical. Apr\\u00e8s avoir effectu\\u00e9 cette s\\u00e9lection, elle doit les recevoir, les questionner sur leurs organisations et analyser leurs contrats de syndic.<\\\/p><h3><strong>Se faire assister par un courtier en syndic<\\\/strong><\\\/h3><p>Le courtier en syndic sera charg\\u00e9 de d\\u00e9finir avec le conseil syndical le cahier des charges relatif \\u00e0 l\\u2019appel d\\u2019offres syndic. 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